Home » 1. Investment Talk, 1.5 Alternatives

InvestmentTalk – กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เงินปันผลสูง ความผันผวนต่ำกว่าหุ้น

4 November 2009 5,800 views 11 Comments

Written by:

ขอประเดิมบทความแรกใน Fund Manager Talk ด้วยเรื่องราวเกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาิริมทรัพย์ (Property Fund หรือ “PFund”) ครับ

หลายคนเมื่อได้ยินคำว่า อสังหาริมทรัพย์ อาจจะนึกถึง การเก็งกำไร หรือ ฟองสบู่ แต่ความหมายที่แท้จริงของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือการมีสิทธิในการรับรายได้ค่าเช่า (หรือที่เรียกว่า “สิทธิการเช่า”) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ซึงมีรายได้ที่ “ค่อนข้าง” แน่นอนจากค่าเช่าพื้นที่ เช่น ห้างสรรพสินค้า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือ โรงงานอุตสาหกรรม โดยนักการเงินจะประเมินมูลค่าของกระแสรายได้ในอนาคต เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี หรือแม้กระทั่ง ไม่สิ้นสุด (infinite horizon) และนำมาคิดลด (ซึ่งเรียกรวมว่าวิธี Discounted Cash Flow) เพื่อให้ได้มูลค่า ณ วันนี้ และนำมูลค่านั้นมาขายให้นักลงทุนอย่างเรา ๆ ท่าน ๆ (รวมทั้งผมด้วย)

พูดอีกนัยหนึ่ง การลงทุนใน PFund ก็คือการซื้อมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดทั้งหมดในอนาคตจากค่าเช่าพื้นที่นั่นเอง
(ศึกษาเพิ่มเติมเรื่อง มูลค่าปัจจุบัน ได้ที่ http://www.investopedia.com/terms/p/presentvalue.asp)

การลงทุนใน PF จะได้รับผลตอบแทนสองส่วน ส่วนแรกคือ เงินปันผลที่มาจากค่าเช่า และ ส่วนที่สองคือกำไรจากมูลค่าเงินลงทุนที่ “อาจ” เพิ่มขึ้น ซึ่งในภาวะปัจจุบัน PFund หลายตัวให้ผลตอบแทนสูงกว่า 10% ต่อปี (หุ้นในตลาดหลักทรัพย์โดยเฉลี่ย ณ วันที่ 3 พ.ย.52 ให้เงินปันผลเฉลี่ย 4.09% ต่ิอปี และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ 0.50% ต่อปี)

และเมื่อทราบถึงผลตอบแทน ก็ต้องเข้าใจถึงความเสี่ยงที่มาด้วยกัน สำหรับ PFund ความเสี่ยงหลัก ประการแรกคือ โอกาสที่รายได้ค่าเช่าจะลดลงเนื่องจากการลดค่าเช่าหรือการไม่ต่อสัญญาเช่า เป็นผลให้ผลตอบแทนของผู้ลงทุนลดลง และประการที่สองคือความผันผวนของราคา PFund ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้เราขาดทุน (แต่บางครั้งก็เป็นโอกาสในการหากำไรเช่นกัน)

PFund สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ 1) Freehold: สิทธิการเช่าไม่มีสิ้นสุด เนื่องจาก PFund เป็นเจ้าของตัวอสังหาริมทรัพย์โดยถาวร (ซื้อขาด) 2) Leasehold: สิทธิการเช่ามีระยะเวลาสิ่้นสุด เนื่องจาก PFund ทำสัญญาเช่าแบบมีระยะเวลากับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง (เซ้งมา) ซึ่ง PFund ประเภทนี้มูลค่าพื้นฐานของตัวมันเองจะทยอยลดลงตามระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลือน้อยลงไปด้วย

ขอกล่าวถึง PFund ยอดนิยม 3 ตัว ซึ่งจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถเคาัะซื้อขายได้เหมือนหุ้นทั่วไป ดังนี้

1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF): รายได้จะมาจากค่าเช่าพื้นที่ค้าขายในห้างฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 4.3 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 1.021 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 9.30 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 10.98% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Leasehold)

2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) รายได้มาจากค่าค่าเช่าพื้นที่ใน อาคาร Q.House ลุมพินี, Q.House เพลินจิต และ Waveplace มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 6.2 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.7830 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 8.00 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 9.79% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Leasehold)

3. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) รายได้มาจากค่าเช่าพื้นที่ในโรงงานอุตสาหกรรมหลายแห่ง มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 7.3 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.81 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 10.10 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 8.02% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Freehold จึงมีความเสี่ยงต่ำในด้านอายุของกองทุนซึ่งไม่สิ้นสุด จึงให้ผลตอบแทนต่ำกว่า PF ตัวอื่น ๆ ด้วย เพราะนักลงทุนบางประเภทที่ไม่ชอบความเสี่ยงด้านอายุคงเหลือจะเน้นลงทุนใน PFund นี้)

สรุปประโยชน์ของการลงทุนใน PFund

  1. ซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้นทั่วไป
  2. ให้ผลตอบแทนสูงในรูปเงินปันผล และมีโอกาสเติบโตตามอัตราค่้าเช่าที่อาจเพิ่มขึ้น
  3. ความผันผวนของราคาต่ำกว่าหุ้นทั่วไป
  4. มีโอกาสได้กำไรจากราคา (แต่โอกาสยังต่ำกว่าหุ้นทั่วไป)
  5. ได้ชื่อว่าเป็นเจ้าของร่วมในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ :)

สรุปความเสี่ยงของ PFund

  1. ยังมีความผันผวนของราคาในตลาด
  2. สภาพคล่องในการซื้อขายบางช่วงเวลาจำกัด (ไม่มีคนรับซื้อ/ปล่อยขาย พอกับความต้องการ) แต่ถ้าซื้อขายในระดับหลักแสนบาทต่อวัน ทำได้สบายครับ
  3. สำหรับ PFund ประเภท Leasehold เมื่ออายุคงเหลือของสิทธิการเช่าลดลง จะทำให้มูลค่าในทางทฤษฎีของ PFund ลดลงไปด้วย
  4. ปริมาณรายได้ค่าเช่าอาจมีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจ

สำหรับผู้ที่กลัวความผันผวนจากการลงทุนในหุ้นทั่วไป แต่ต้องการผลตอบแทนสูง PFund น่าจะเ็ป็นตัวเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่งครับ ที่สำคัญ PFund โดยทั่วไปจะจ่ายปันผลปีละ 4 ครั้ง ซึ่งจะเริ่มขึ้นเครื่องหมาย XD สำหรับผลประกอบการไตรมาส 3 ของปี 2552 ในช่วงเดือนพฤศจิกายนนี้แล้ว หากท่านผู้อ่านสนใจ PFund ตัวที่แนะนำ หรือตัวอื่น ๆ (ดูได้จาก www.set.or.th ในกลุ่ม ”PFUND”)  ก็น่าจะเป็นโอกาสดีในการเริ่มต้นลงทุนใน PFund ครับ

บทความต่อเนื่องของผม เกี่ยวกับ PFund (ชวนอ่านให้ครบทั้ง Series เลยนะครับ)

  1. เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1: เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนตลอดโครงการ
  2. เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2: การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน
  3. เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 3: การบันทึกด้อยค่าของกองทุนสิทธิการเช่า
  4. การลดทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์: แนวทางของผู้บริหารกองทุน + ประเด็นทางบัญชีและภาษีเงินได้

SJ

 คุณ ศกุนพัฒน์ จิรวุฒิตานันท์ (SJ, Keng) ปัจจุบันเป็น Head of Treasury & Investment Department และ Investment Committee Member ของ บริษัทเงินทุน กรุงเทพธนาทร จำกัด (มหาชน) (ประกอบธุรกิจสถาบันการเงิน SET Symbol: BFIT) จบการศึกษาระดับปริญญาตรีสาขาระบบสารสนเทศทางการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และ MBA (เน้นด้าน Finance) จาก The University of Western Australia คุณศกุนพัฒน์เริ่มสะสมประสบการณ์ด้านการวิเคราะห์ธุรกิจเมื่อปี 2544 ที่ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในตำแหน่ง Account Analyst โดยรับผิดชอบลูกค้าสินเชื่อธุรกิจขนาดใหญ่ในกลุ่มเกษตรอุตสาหกรรม หลังจากจบการศึกษาระดับปริญญาโทในปี 2548 ได้เริ่มงานบริหารเงินลงทุนของบริษัทเอง (Proprietary Portfolios) ซึ่งประกอบด้วยการลงทุนในตราสารหนี้ภาครัฐและเอกชน การลงทุนในหุ้นสามัญทั้งที่ซื้อขายใน SET และนอก SET ตลอดจนการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และรับผิดชอบการบริหารจัดการสภาพคล่องของบริษัทผ่านธุรกรรมในตลาดเงิน คุณศกุนพัฒน์ ผ่านการทดสอบ CISA Level II ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานกลต.ให้เป็นผู้ติดต่อกับนักลงทุนประเภท ก. และได้รับอนุญาตจากสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทยให้เป็นผู้ค้าตราสารหนี้ขึ้นทะเบียน Read more from this author

11 Comments »

  • ikik said:

    ถ้าผมมีเงินฝากธนาคารอยู่

    การแบ่งมาลงในกองอสังหาฯ ระยะเวลาลงทุน 1 ปี

    คิดว่าปลอดภัยมั้ยครับ???

    (กลัวเจ๊ง)

      ( Quote )

    [Reply]

    # 5 November 2009 at 06:27
  • Humphrey said:

    หวัดดี fundmanager คนใหม่คับ

    แล้ว CPNRF ดีมั้ยคับเมื่อเทียบกับ 3 กองทุนที่กล่าวถึงในบทความ

    ขอบคุณคับ

      ( Quote )

    [Reply]

    # 5 November 2009 at 06:30
  • Sakunphat (author) said:

    <blockquote cite="comment-109">

    ikik: ถ้าผมมีเงินฝากธนาคารอยู่การแบ่งมาลงในกองอสังหาฯ ระยะเวลาลงทุน 1 ปีคิดว่าปลอดภัยมั้ยครับ???(กลัวเจ๊ง)  <a title="Click here or select text to quote comment" href="void(null)" rel="nofollow">( REPLY )

    ผมมองว่าผลตอบแทนเงินปันผลระดับประมาณ 10% เมื่อนำมาชดเชยกับโอกาสขาดทุนที่อาจเกิดขึ้นได้ใน 1 ปี สำหรับปีที่ตลาดไม่ผันผวนมาก น่าจะเหลือกำไรติดมืออยู่บ้าง เช่น ซื้อมาต้นทุน 10 บาท ได้ปันผล 1 บาท แต่ราคาตลาดลดลงเหลือ 9.50 บาท สุทธิแล้วได้กำไร 0.50 บาท แต่ถ้าสามารถถือครองได้ยาวกว่า 1 ปี โอกาสที่จะขาดทุนก็จะน้อยลงไปอีก เมื่อรวมรายได้จากเงินปันผลหลายปีเข้าด้วยกันครับ

      ( Quote )

    [Reply]

    # 5 November 2009 at 06:42
  • Sakunphat (author) said:

    <blockquote cite="comment-110">

    Humphrey: หวัดดี fundmanager คนใหม่คับแล้ว CPNRF ดีมั้ยคับเมื่อเทียบกับ 3 กองทุนที่กล่าวถึงในบทความขอบคุณคับ  <a title="Click here or select text to quote comment" href="void(null)" rel="nofollow">( REPLY )

    CPNRF ก็น่าสนใจครับ ผมเพียงได้ไม่ได้ยกขึ้นมาแนะนำเท่านั้นเอง ไม่ใช่ไม่ดีแต่อย่างใด
    ยิ่งช่วงหลังจากที่ขยายกองรวมสาขาปิ่นเกล้าเข้าไป และ XD 0.30 สตางค์ไปแล้ว ในระดับราคาไม่เกิน 9.00 บาท ส่วนตัวคิดว่าได้ผลตอบแทนน่าสนใจครับ แต่ก็ยังน้อยกว่า FUTUREPF อาจเกิดจากโครงสร้างของสินทรัพย์ที่มีการกระจายความเสียงด้านแหล่งที่มาของรายได้ไปในห้างเซ็นทรัลหลายสาขา ทำให้นักลงทุนต้องการผลตอบแทนต่ำกว่า (ต้องการการชดเชยความเสี่ยงต่ำกว่า) FUTUREPF ที่มีแหล่งรายได้จากฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต เพียงแห่งเดียวครับ

      ( Quote )

    [Reply]

    # 5 November 2009 at 06:46
  • FundTalk said:

    ยินดีต้อนรับคุณ Sakunphat

    Author และ Webboard Moderator แห่ง FundManagerTalk.com ครับ

    คิดว่าน่าจะถูกใจเพื่อน ๆ พี่ ๆ น้อง ๆ ที่ติดตามอ่านนะครับ (ไม่ทันไรก็โดนรุมซะแล้ว)

    ดีใจมากที่ได้มาร่วมแชร์ความรู้กันที่นี่ครับ โดยเฉพาะในส่วนของตราสารทุน ที่ผมไม่ถนัดมากนัก

    เชื่อน่าจะมีบทความดี ๆ แบบนี้ทยอยออกมาเรื่อย ๆ ครับ

      ( Quote )

    [Reply]

    # 5 November 2009 at 06:57
  • Sakunphat (author) said:

    ต้องขอบคุณคุณเจทที่ให้เกียรติและให้โอกาสมาร่วมแบ่งปันข้อมูลที่ FundManagerTalk.com เช่นกันครับ :)

      ( Quote )

    [Reply]

    # 5 November 2009 at 07:10
  • investorthai said:

    จะดูความน่าลงทุนจากอะไรในกองทุน PF ที่เป็น leasehold

    ถ้า เงินปันผลที่ได้ต้องแลกด้วย nav ที่ลดลง :?: :?:

      ( Quote )

    [Reply]

    # 6 November 2009 at 06:56
  • Sakunphat (author) said:

    <blockquote cite="comment-115">

    investorthai: จะดูความน่าลงทุนจากอะไรในกองทุน PF ที่เป็น leasehold
    ถ้า เงินปันผลที่ได้ต้องแลกด้วย nav ที่ลดลง   

    ( REPLY )

    PF ประเภท Leasehold สามารถประเมินความน่าสนใจได้จากการคำนวณ Internal Rate of Return (IRR) ของชุดของกระแสเิงินสดที่คาดว่าจะได้ตลอดอายุของ Leasehold ครับ เท่าที่เคยประเมิน PF ประเภทนี้หลายตัว ให้ IRR ในช่วง 9-12% ครับ (แปรตามกับอัตราผลตอบแทนเงินปันผล)

    หมายเหตุ: ศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับ IRR ในเชิงทฤษฏีและการประยุกต์ใช้ได้ที่ http://www.investopedia.com/articles/07/internal_…

      ( Quote )

    [Reply]

    # 6 November 2009 at 16:21
  • Berm said:

    เท่าที่ผมพอจะทราบเลยมาแบ่งปันกันครับ

    รูปแบบกรรมสิทธิ์ทางกฏหมายของอสังหาริมทรัพย์นั้นมี 2 แบบหลักๆ คือ

    1. กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold)คือความเป็นเจ้าของโฉนดหรือเอกสารสิทธิโดยสมบูรณ์ เช่นโฉนดที่ดินทั้งหลาย ซึ่งการถือครองกรรมสิทธิ์นั้น สามารถตกทอดสู่ลูกหลานหรือผู้รับมรดกได้ โดยบุคคล(หรือนิติบุคคล)ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์นั้นจะถูกระบุชื่ออยู่หลังโฉนด

    2. กรรมสิทธิ์ที่ได้มาจากการเช่า หรือเรียกว่า "สิทธิการเช่า" ซึ่งตามกฏหมายไทยระบุไว้ว่า หากการเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปี ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องไปทำการจดทะเบียนนิติกรรมที่กรมที่ดิน โดยปัจจุบัน กฏหมายไทยให้ระยะเวลาการเช่า (หรือสิทธิการเช่า) สูงสุดที่ 30 ปี ซึ่งการจดทะเบียนสิทธิการเช่านี้จะมีการระบุระยะเวลาการเช่า เริ่มต้นและสิ้นสุด พร้อมชื่อผู้เช่าลงในหลังโฉนด หากเจ้าของทรัพย์สินจะขายทรัพย์สินแปลงดังกล่าวให้ต่อบุคคลอื่น สิทธิการเช่าที่ให้ไว้แล้วก็จะต้องติดตามไปกับเจ้าของใหม่ด้วย กล่าวคือเจ้าของทรัพย์สินใหม่ต้องรับภาระเป็นผู้ให้เช่าต่อจากเจ้าของเดิมจนกว่าสิทธิการเช่าจะหมดอายุลง

      ( Quote )

    [Reply]

    # 12 November 2009 at 22:16
  • kero said:

    การยกเลิกเงินปันผลส่วนที่ไม่อาจจ่ายแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนให้เป็นรายได้แก่แผ่นดิน หมายความว่าอะไรครับ

      ( Quote )

    [Reply]

    Natapol Reply:
    August 16th, 2011 at 23:23

    kero:
    การยกเลิกเงินปันผลส่วนที่ไม่อาจจ่ายแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนให้เป็นรายได้แก่แผ่นดิน หมายความว่าอะไรครับ

    เรื่องการยกเงินปันผลฯ ให้แผ่นดิน คือมันมีกฏอยุ่ว่า หากมีผู้ใดถือหน่วยลงทุนเกิน 30% (ไม่แน่ใจตัวเลข) ของหน่วยที่ได้จำหน่ายแล้วทั้งหมด ส่วนที่เกิน จะไม่ได้รับปันผล

    ปันผลที่จ่ายไม่ได้นั้น กองทุนต้องทำบัญชีแยกไว้ ไม่สามารถนำมาคำนวนรวมเป็นรายได้ ได้ จึงต้องมีการขอเปลี่ยนแปลงกฏว่า จะให้นำเงินตรงนี้เป็นรายได้แผ่นดินไป หากผู้ถือหน่วยไม่ยินยอม ก็ต้องแยกเงินตรงนี้ไว้ เอาไปทำอะไรไม่ได้ จนกว่าจะเลิกกองทุน จึงตกเป็นของแผ่นดินต่อไป ทั้งหมดนี้ทราบมาจากเอกสารที่บลจ. ส่งมาครับ บางแห่งก็ละเอียดดี บางแห่ง ก็อ่านไม่รู้เรื่อง – -*

    หวังว่าจะเป็นประโยชน์ครับ

      ( Quote )

    [Reply]

    # 26 April 2011 at 15:31

Leave your response!

Add your comment below, or trackback from your own site. You can also subscribe to these comments via RSS.

Be nice. Keep it clean. Stay on topic. No spam.

You can use these tags:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

This is a Gravatar-enabled weblog. To get your own globally-recognized-avatar, please register at Gravatar.

 

Switch to our mobile site