Comments on: InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1: เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนตลอดโครงการ

By: Sakunphat

Sakunphat — Thu, 17 Dec 2009 10:22:52 +0000

ขอบคุณมากสำหรับความเห็นครับ การแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกันเช่นนี้ เป็นประโยชน์มากต่อการการลงทุนโดยรวมของประเทศ เพราะจะทำให้นักลงทุนมีความรู้และกล้่าลงทุนมากขึ้น

- การใช้วิธีเทียบกับราคาตลาด ในความเห็นผมมีข้อจำกัดอยู่พอสมควรครับ

1) การเทียบกับราคาตลาดของรายอื่นๆ ถ้าทรัพย์สินคือสิทธิการเช่า (ไม่ใช่ที่ดิน)

มูลค่าทรัพย์สินของรายอื่น ๆ ก็ "น่าจะ" คิดมาโดยวิธี income approach เช่นเดียวกัน

2) PFund ที่สามารถจดทะเบียนใน SET ได้ ต้องมีความน่าเชื่อถือและขนาดใหญ่พอสมควร

และที่สำคัญคือมีลักษณะของโครงการและอายุคงเหลือที่มีลักษณะค่อนข้างเฉพาะตัว น่าจะหาตัว

เปรีัยบเทียบอย่างเหมาะสมได้ค่อนข้างยาก (และเทียบไปก็อาจไม่ Meaningful)

อย่างไรก็ดี การใช้วิธีเทียบราคาตลาด อาจมีข้อดีคือ จะตรวจสอบได้ว่า อัตราค่าเช่าที่ได้รับอยู่นั้น

เพี้ยนไปจากอัตราในตลาดทั่วไปหรือไม่ (แต่จะให้เท่ากันเสียทีเีดียวคงยาก เพราะต่างกรรมต่างวาระกัน)

- Conspiracy Theory เห็นด้วยครับ และมีโอกาสเกิดได้มาก นักลงทุนรายย่อยจึงต้องติดตามผล

ประกอบการ และะอ่านรายละเอียดเงื่อนไข/ข้อกำหนดในหนังสือชี้ชวนให้ละเอียด ถ้าอ่านแล้วรับได้

และ PFund สามารถปฏิบัติได้จริง แต่เมื่อลงทุนไปแล้วเกิดผลขาดทุนขึ้น ก็คงต้องทำใจยอมรับครับ

(การลงทุนมีความเสี่ยง)

- ส่วนใหญ่อัตราการจ่ายเงินปันผล ค่อนข้างแปรตามกับผลประกอบการจริงอยู่แล้ว

(รายได้ค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายตามเกณฑ์เงินสด)จะมีรายการที่สำคัญที่ผันผวนได้มากก็คือ ค่าใช้จ่ายใน

การบริหารสินทรัพย์ ซึ่งจ่ายให้เจ้าของโครงการที่มักจะเป็นผู้ลงทุนรายใหญ่สุดใน PFund นั้น ๆ

อย่างไรก็ดี ในหนังสือชี้ชวนจะระบุกรอบและวิธีการคิดค่าบริหารสินทรัพย์และค่าใช้จ่ายประจำต่าง ๆ อยู่

ค่อนข้างชัดเจนครับ

By: Anonymous

Anonymous — Thu, 17 Dec 2009 06:56:20 +0000

Sakunphat: - ดังเช่นที่คุณ terati20 กล่าว ข้อดีอีกประการของ Freehold คือโอกาสในการได้กำไรจากการขายทรัพย์สิน โดยเงินที่ได้ก็จะนำไปลงทุนต่อ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ระยะยาวกับกองทุน แต่นักลงทุนอาจต้องอดใจรอการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินปันผลสักระยะหนึ่งครับ- วิธีการประเมินราคาสินทรัพย์ ทั้งเพื่อ IPO และการประเมินเป็นครั้งคราว จากการอ่านหนังสือชี้ชวนและข่าวที่ PFund แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ จะใช้ Income Approach ซึ่งก็คือการประมาณกระแสเิงินสดจากค่้าเช่าและนำมาคิดลด เพื่อหามูลค่าสิทธิการเช่าที่คงเหลือในปัจจุบัน ซึ่งเท่ากับมูลค่าสินทรัพย์ของกองทุนในปัจจุบัน (อาจมีเงินลงทุนระยะสั้นและเงินฝากธนาคารอีกบ้างเล็กน้อย) - ความเหมาะสมของราคาประเมินสินทรัพย์ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่นการตั้งสมมติฐานของกระแสรายได้ การเลือกใช้อัตราคิดลด และชื่อเสียงของบริษัทผู้ประเมิน (ถ้าเป็นผู้ประเมินที่กลต.รับรองก็ “พอจะ” เชื่อได้ว่ามีความโปร่งใสและยุติธรรมครับ) ทั้งนี้ ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถขอดูรายละเอียดเอกสารการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ได้ที่บริษัทจัดการลงทุนที่ดูแล PFund แต่ละตัวครับ ( REPLY )

เรียนท่าน Sakunpat เป็นอีกเรื่องที่ผมกลัว Moral Hazard มากการประเมินโดย Income Approach มันมีปัจจัยเสี่ยงหลายอย่าง ทำไมไม่ใช้วิธีเทียบกับราคาตลาด สินทรัพย์ที่คล้ายๆกัน นักลงทุนมีข้อมูลน้อยมาก ถ้ามองเเบบ Conspiracy theory ทุกคนได้ประโยชน์จากการทำ PF หมด ทั้ง เจ้าของสินทรัพย์ ผู้ประเมิน คนขาย IPO ต้องระวังมากๆ ยิ่งตอนหลังมีการรับประกันผลตอบ เเทน 4-5 ปีเเรกทำไมนักลงทุน ไม่ดูถึงผลประกอบการณ์ที่เเท้จริง สนใจเเต่ Dividend ที่ได้ ยิ่งกฎบัญชีต้องให้ประเมินค่าทรัพย์สิน กำไร Bottomline เลยมั่วๆ ต้องดู Cash อย่างเดียว ผมเองก็ลงทุน pf อยู่เเต่ก็ตามผลดำเนินการตลอด

By: Sakunphat

Sakunphat — Wed, 16 Dec 2009 13:37:04 +0000

- ดังเช่นที่คุณ terati20 กล่าว ข้อดีอีกประการของ Freehold คือโอกาสในการได้กำไรจากการขายทรัพย์สิน โดยเงินที่ได้ก็จะนำไปลงทุนต่อ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ระยะยาวกับกองทุน แต่นักลงทุนอาจต้องอดใจรอการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินปันผลสักระยะหนึ่งครับ

- วิธีการประเมินราคาสินทรัพย์ ทั้งเพื่อ IPO และการประเมินเป็นครั้งคราว จากการอ่านหนังสือชี้ชวนและข่าวที่ PFund แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ จะใช้ Income Approach ซึ่งก็คือการประมาณกระแสเิงินสดจากค่้าเช่าและนำมาคิดลด เพื่อหามูลค่าสิทธิการเช่าที่คงเหลือในปัจจุบัน ซึ่งเท่ากับมูลค่าสินทรัพย์ของกองทุนในปัจจุบัน (อาจมีเงินลงทุนระยะสั้นและเงินฝากธนาคารอีกบ้างเล็กน้อย)

- ความเหมาะสมของราคาประเมินสินทรัพย์ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่นการตั้งสมมติฐานของกระแสรายได้ การเลือกใช้อัตราคิดลด และชื่อเสียงของบริษัทผู้ประเมิน (ถ้าเป็นผู้ประเมินที่กลต.รับรองก็ "พอจะ" เชื่อได้ว่ามีความโปร่งใสและยุติธรรมครับ) ทั้งนี้ ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถขอดูรายละเอียดเอกสารการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ได้ที่บริษัทจัดการลงทุนที่ดูแล PFund แต่ละตัวครับ

By: terati20

terati20 — Wed, 16 Dec 2009 10:23:47 +0000

กรณี freehold อาจจะมีกำไรจากการขายทรัพย์สินได้

อย่างถามท่าน ว่า วิธีการประเมินราคาสินทรัพย์ตอนทำ IPO มีการประเมินอย่างไร

เเล้ว จะตรวจสอบอย่างไรว่าเหมาะสมไหม

By: Sakunphat

Sakunphat — Sun, 13 Dec 2009 15:38:15 +0000

PFund โดยพฤตินัยแล้วจะไม่มีการคืนเงินต้นเหมือนเงินกู้หรือหุ้นกู้ครับ เนื่องจากไม่ได้เป็นการกู้ยืมเงิน แต่เป็นการซื้อสิทธิในการรับกระแสเงินสดจากค่าเช่าซึ่งตีกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบันด้วยอัตราคิดลดค่าหนึ่ง (เช่น IRR)

อย่างไรก็ดี ในเชิงการบันทึกบัญชีสำหรับนักลงทุนนิติบุคคล (หรือแม้แต่บุคคลธรรมดาบางท่าน) เมื่อมีการซื้อลงทุน จะต้องมีการบันทึกต้นทุน (เหมือนซื้อหุ้นหรือหุ้นกู้) โดยจะต้องมีการตัดด้อยค่าตลอดระยะเวลา เพื่อไม่ให้เงินต้นเหลือศูนย์บาทในวันสุดท้ายของระยะเวลาลงทุน ซึ่งจะทำให้เกิดผลขาดทุนมากในปีนั้นครับ

หากต้องการข้อมูลเกี่ยวกับศัพท์เทคนิกเพิ่มเติม สามารถศึกษาได้ที่ http://www.investopedia.com (ผมเองก็เริ่มศึกษาเรื่องการลงทุนจากเว็บนี้ครับ) หรือจะถามไว้ที่นี่ก็ได้เช่นกันครับ

By: Vancin

Vancin — Sun, 13 Dec 2009 09:27:15 +0000

คือใหม่มากๆ ครับ ไม่เข้าใจคำว่า "ผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการ"

มันคือ เวลาหมดสัญญาเช่า แล้วแบ่งเงินต้นกันหรือเปล่าครับ

By: Sakunphat

Sakunphat — Fri, 11 Dec 2009 09:47:30 +0000

สวัสดีครับคุณ emily

เท่าที่เคยคุยกับ Undererwriter ของ PFund บางตัว (คุยตั้งแต่ปี 2551) ได้ความว่้า ในอนาคต (ซึ่งปัจจุบันยังไม่ได้กำหนดเวลา) เมื่อมีการจ่ายกระแสเงินสดออกมาจาก PFund จะต้องระุบุว่าเป็นเงินต้นและเงินปันผลอย่างละเท่าใด เพื่อให้นักลงทุนทยอย amortize ตัวเงินต้นได้ครับ อย่างไรก็ดี ในช่วง 3-5 ปีนี้ มูลค่าพื้นฐานทางทฤษฎีของ PFund หลายตัว ยังไม่ลดลงครับ ส่วนตัวผมเองจึงเชื่อว่า ราคาตลาดโดยปกติ (กรณีที่ตลาดหุ้นโดยรวมไม่ผันผวนมาก) จึุงไม่น่าจะตกลงไปมาก

ทั้งนี้ การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน และ แนวทางการ amortize เงินต้น จะอยู่ในบทความตอนที่ 2 และ 3 ซึ่งจะตามมาในเร็ว ๆ นี้ครับ

By: emily

emily — Thu, 10 Dec 2009 08:42:59 +0000

รบกวนอธิบายเกี่ยวกับ Capital pay out ด้วยค่ะ เพราะยังไม่เข้าใจว่ากรณี leasehold จะมีการคืนในส่วนของต้นทุนเมื่อไหร่ เขาทำกันอย่างไร ขอบคุณล่วงหน้าค่ะ