ขอเปิดประเด็นสักหน่อยครับ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเปรียบเทียบกับหุ้น มีข้อดี ข้อเสีย อย่างไรบ้าง ผมลอง list เท่าที่จะคิดออก ใครแวะผ่านมา ช่วยกันคิดหน่อยสิครับ

ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

- ความเสี่ยงที่มูลค่าสินทรัพย์จะลดลงมีต่ำกว่าหุ้น

ทั้งนี้ ขึ้นกับราคาที่ซื้อมา และระยะเวลาที่ถือครองเอาไว้ จริงๆการลงทุนในหุ้นก็ขึ้นกับสองปัจจัยดังกล่าวเหมือนกัน ถ้าลงทุนระยะยาวในหุ้นของบริษัทที่มีศักยภาพ ความเสี่ยงที่มูลค่าหุ้นจะลดลงก็น้อยมากเช่นกัน เพียงแต่การเปลี่ยนแปลงของราคาหุ้นระหว่างการลงทุนดูจะหวือหวามากกว่า

- ความสามารถในการกู้เงินมาลงทุน

เวลาเราซื้อหุ้น สามารถกู้เงินได้(ใช้ margin) แต่กู้ได้น้อยเมื่อเทียบกับหลักทรัพย์ค้ำประกัน แถมมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก , ถ้าซื้ออสังหา ผู้กู้ที่มีเครดิตดี อาจกู้ได้ในสัดส่วนที่สูงมาก เมื่อเทียบกับเงินดาวน์

ซึ่งผมมองว่า financial leverage นี่เป็นข้อดีที่สุดของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่จะเพิ่มความมั่งคั่งได้อย่างก้าวกระโดดเลยทีเดียว  

ข้อเสียของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

- ทำเลเป็นสิ่งสำคัญที่สุด 

จริงอยู่ที่ราคาที่ดินทุกแห่ง ควรจะเพิ่มขึ้นตามเวลา อย่างน้อยใกล้เคียงกับเงินเฟ้อ แต่ทำเลที่ดี จะทำให้มูลค่าเพิ่มของที่ดินเพิ่มได้แรงและเร็วมากกว่าทำเลที่ไม่มีศักยภาพ 

- สภาพคล่องต่ำมาก

แม้จะมองว่าราคาของที่ดินมักทรงตัว หรือเพิ่มขึ้น แต่หากต้องการแปลงที่ดินเป็นเงินสดอย่างเร็ว อาจทำได้ยาก หรือ ต้องยอมขายโดยมีส่วนลดจากราคาตลาดมาก  

- กระจายการลงทุนได้ลำบาก

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์แต่ละหน่วย มีมูลค่าสูงมักเป็นหลักล้าน ดังนั้นสำหรับคนที่ยังมีทรัพย์สินสุทธิไม่มาก การซื้อคอนโดแค่ยูนิตเล็กๆแห่งเดียว จะต้องทุ่มเททรัพยากรลงไปเป็นสัดส่วนที่สูงมาก(แถมมีหนี้ ที่ต้องผ่อนอีกนาน) ยังไม่ต้องพูดถึงว่าจะกระจายการลงทุนไปในหลายๆทำเล

- ไม่ค่อยมีตัวเลขทางสถิติเพื่อประกอบการพิจารณาลงทุน  ทำให้ประเมินราคาทรัพย์สินได้ยาก

ถ้าลงทุนในหุ้น ยังมีวิธีการหลากหลายในการประเมินมูลค่าหุ้น ว่าขณะนั้นราคาถูก หรือแพง ไม่ว่าจะดู P/E , ทำ DCF

แต่สำหรับอสังหาแล้ว ณ เวลาหนึ่งๆ ดูเหมือนจะบอกได้ยากเหลือเกิน ว่าราคาที่เราคิดจะลงทุน มันถูกหรือแพง คอนโดเปิดใหม่จองหมดภายใน 3-4 ชั่วโมงแปลว่าเริ่มมีฟองสบู่เกิดขึ้นหรือยัง?

เรื่องที่ต่อเนื่องกันก็คือ เราจะเลือกอย่างไร ว่าเมื่อใดควรจะลงทุนหุ้น หรือเมื่อใดควรจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ดู economic cycle ได้หรือไม่?)

chut said:

ข้อเสียของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

- ทำเลเป็นสิ่งสำคัญที่สุด 

จริงอยู่ที่ราคาที่ดินทุกแห่ง ควรจะเพิ่มขึ้นตามเวลา อย่างน้อยใกล้เคียงกับเงินเฟ้อ แต่ทำเลที่ดี จะทำให้มูลค่าเพิ่มของที่ดินเพิ่มได้แรงและเร็วมากกว่าทำเลที่ไม่มีศักยภาพ 

- สภาพคล่องต่ำมาก

แม้จะมองว่าราคาของที่ดินมักทรงตัว หรือเพิ่มขึ้น แต่หากต้องการแปลงที่ดินเป็นเงินสดอย่างเร็ว อาจทำได้ยาก หรือ ต้องยอมขายโดยมีส่วนลดจากราคาตลาดมาก  

- กระจายการลงทุนได้ลำบาก

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์แต่ละหน่วย มีมูลค่าสูงมักเป็นหลักล้าน ดังนั้นสำหรับคนที่ยังมีทรัพย์สินสุทธิไม่มาก การซื้อคอนโดแค่ยูนิตเล็กๆแห่งเดียว จะต้องทุ่มเททรัพยากรลงไปเป็นสัดส่วนที่สูงมาก(แถมมีหนี้ ที่ต้องผ่อนอีกนาน) ยังไม่ต้องพูดถึงว่าจะกระจายการลงทุนไปในหลายๆทำเล

- ไม่ค่อยมีตัวเลขทางสถิติเพื่อประกอบการพิจารณาลงทุน  ทำให้ประเมินราคาทรัพย์สินได้ยาก

ถ้าลงทุนในหุ้น ยังมีวิธีการหลากหลายในการประเมินมูลค่าหุ้น ว่าขณะนั้นราคาถูก หรือแพง ไม่ว่าจะดู P/E , ทำ DCF

แต่สำหรับอสังหาแล้ว ณ เวลาหนึ่งๆ ดูเหมือนจะบอกได้ยากเหลือเกิน ว่าราคาที่เราคิดจะลงทุน มันถูกหรือแพง คอนโดเปิดใหม่จองหมดภายใน 3-4 ชั่วโมงแปลว่าเริ่มมีฟองสบู่เกิดขึ้นหรือยัง?

เรื่องที่ต่อเนื่องกันก็คือ เราจะเลือกอย่างไร ว่าเมื่อใดควรจะลงทุนหุ้น หรือเมื่อใดควรจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ดู economic cycle ได้หรือไม่?)

คุณ Chut คับ

ถ้าลงทุนเป็น Property fund แทนจะช่วยแก้ข้อเสียเหล่านี้ได้มั้ยคับ

ลง Property fund ให้ผลลัพธ์ที่ต่างจากลงทุนในที่ดินโดยตรงอย่างไรบ้างครับ ดีกว่า หรือแย่กว่าในประเด็นไหน ถ้ามีผู้ใดแนะนำได้รบกวนด้วยคับ

ขอบคุณ คุณ Keng มากเลยครับสำหรับความเห็นดีๆ

เพิ่งรู้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยมีข้อมูลแบบนี้ด้วย

อยากถามหน่อยครับ

1. ถ้าจะหาข้อมูลราคาคอนโด จะพอหาได้ที่ไหนหรือครับ เห็น link ที่ให้มา มีแต่ราคาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ชานเมือง

2. ผู้ประเมินราคาอสังหา เขาคิดค่าบริการกันประมาณไหนหรือครับ

3. การกู้เงินมาซื้อ property fund มันกู้ได้ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับหลักทรัพย์ค้ำประกันครับ